Zulässigkeit der Inventarmiete im Vollanwendungs­bereich MRG

Die angemessene Inventarmiete setzt sich aus der Amortisationsquote, welche sich nach dem Nutzwert und der voraussichtlichen Nutzungsdauer bemisst, sowie einem angemessenen Gewinn zusammen. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzesgilt § 3 MRG, während die umfassenden Erhaltungspflichten gemäߧ 1096 Abs. 1 Satz 1 ABGB nicht gelten. Die Zulässigkeit einer Inventarmiete (Möbelmiete) gemäß § 25 MRG ist nicht davon abhängig, ob sich ein Vermieter zur Erhaltung eines Inventars verpflichtet hat. Sollte der bestimmungsgemäße Gebrauch des Mieters im Bestandgegenstand beeinträchtigt sein, steht dem Mieter verschuldensunabhängiger Mietzinsminderungsanspruch zu.

Entscheidung 5Ob 79/19g vom 31.07.2019

In der Entscheidung 5Ob 79/19g vom 31.07.2019 hielt der OGH in seiner rechtlichen Begründung folgende Punkte fest:

Im Vollanwendungsbereich des MRG ist die Erhaltungspflicht des Vermieters abschließend in § 3 MRG geregelt. Eine subsidiäre Geltung des§ 1096 Abs. 1 1. Satz ABGB für Erhaltungspflichten ist aufgrund der Systematik und des Wortlautes der Bestimmung des § 3 MRG auszuschließen. Ausgehend von diesen Grundsätzen vertrat nämlich die Mieterin, als Revisionswerberin vor dem OGH, den Standpunkt, dass es eines nachbilligem Ermessen vorzunehmenden Abschlages von dem für das Inventar errechneten angemessenen Mietzinsbedürfe, weil den Vermieter keine gesetzliche Erhaltungspflicht treffe, und eine solche im Mietvertrag auch nicht vereinbart worden sei. Auch müsse nach Ansicht der Mieterin wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters gemäß § 1096 Abs. 1 ABGB ein durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust dadurch kompensiert werden, dass die vereinbarte Wertsicherung unzulässig sei.

Dagegen jedoch vertrat das Höchstgericht die Ansicht, dass das Recht zur Mietzinsminderung dann eingreift, wenn das Bestandstück schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Bestandnehmers (Mieters) derartig mangelhaft wurde, dass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht taugt (§ 1096 Abs. 11. Satz ABGB). Diese Zinsbefreiung tritt ex lege ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Bestandgegenstandes bis zu deren Behebung. Das Recht zur Mietzinsminderung greift auch dann ein, wenn die Erhaltungspflicht gemäß § 1096 Abs. 1 1. Satz ABGB abbedungen wurde oder im Vollanwendungsbereich des MRG durch die abschließende Regelung des § 3 MRG verdrängt wird.

In weiterer Folge verwies der OGH auf die Entscheidung 6 Ob 226/18f (9. Klauselentscheidung), in der dieser die Ansicht abgelehnt hat, dass ein wegen des Entfalls der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 1096 Abs. 1 1. Satz ABGB allenfalls durch den Zeitablauf zu erwartender Wertverlust dadurch kompensiert werden müsse, dass die vereinbarte Wertsicherung, also der Ausgleich des Kaufkraftverlustes, unzulässig sei.